Полный чек-лист проверки недвижимости перед покупкой: квартира, дом или участок

Короткий ответ

Сначала подтвердите объект, затем сопоставьте выписку ЕГРН, карту НСПД и осмотр. Онлайн-отчёт не заменяет юридическую проверку продавца.

Покупатель проверяет не только продавца и выписку ЕГРН. Нужно понять, что именно покупается, можно ли использовать объект по задуманному сценарию и не скрывается ли рядом ограничение: охранная зона, ЗОУИТ, подтопление, неудобный подъезд или незавершённая история прав. Самый безопасный порядок: исходные данные → реестр и карта → осмотр и документы. НедвижСкан помогает быстро проверить квартиру, дом или участок по адресу, кадастровому номеру либо карте и получить PDF с картой рисков. Это дополнение к ЕГРН, а не замена выписки и не автоматическая проверка ФССП, банкротства или маткапитала.

Зафиксируйте объект до передачи задатка

Попросите у продавца точный адрес, кадастровый номер квартиры или участка, площадь, назначение и список построек. Сохраните объявление и фотографии на дату просмотра. Если в объявлении написано «ИЖС», «вода рядом» или «тихое место», это пока рекламное описание, а не доказанный факт.

• Сверьте кадастровый номер с контуром на карте: ошибка в одной цифре даёт соседний объект.
• Для квартиры зафиксируйте и помещение, и дом, и участок под корпусом.
• Не передавайте задаток, пока объект однозначно не совпал с объявлением.

Проверьте права и документы

Запросите актуальную выписку ЕГРН на объект, документы-основания права и сведения о переходах права, если они нужны для оценки истории. Сверьте площадь и адрес, вид объекта и назначение, собственника или состав собственников в доступном объёме, ипотеку, арест, запрет, сервитут и другие зарегистрированные ограничения, соответствие дома, квартиры, земли и хозяйственных построек фактическому состоянию.

• Семейные обстоятельства продавца, несовершеннолетние собственники, наследование и приватизация.
• Использование материнского капитала и выделение долей детям — справка СФР, не «галочка сервиса».
• Доверенность: проверить отзыв в реестре ФНП, а не верить скану из мессенджера.
• Банкротство и долги продавца закрываются ЕФРСБ и ФССП вручную: открытого автомата у НедвижСкан нет.

Проверьте карту и участок под объектом

Для участка смотрят категорию земель, вид разрешённого использования, границы, площадь, кадастровую стоимость и ЗОУИТ по статье 105 Земельного кодекса РФ. Для дома и квартиры нужно смотреть не только помещение, но и земельный участок под домом, окружение и характеристики здания. Перечень слоёв зависит от источника и полноты сведений. Статус «объект не найден» не равен универсальной гарантии отсутствия риска.

Осмотрите объект в разное время

Квартиру смотрят днём и вечером: слышимость, транспортный шум, парковка, запахи, состояние подъезда. Дом и участок осматривают после дождя или весной, когда заметны вода, дренаж, следы ремонта фундамента и реальный подъезд. Спросите соседей о перебоях электричества, воде, газе, дороге и сезонных проблемах.

Составьте список условий сделки

До аванса зафиксируйте, какие документы должны быть предоставлены, когда снимается ипотека, кто подписывает договор и что происходит при выявлении нового ограничения. Не соглашайтесь на формулировку «сначала задаток, потом всё проверим».

Что может сделать НедвижСкан

На странице проверки квартиры можно ввести адрес, кадастровый номер или указать объект на карте. Сервис собирает сведения из открытых пространственных источников, показывает найденные зоны и формирует PDF-отчёт с протоколом статусов источников. Для прав продавца, банкротства, маткапитала и зарегистрированных обременений используйте официальный ЕГРН и отдельные проверки.

Короткий вывод

Хорошая проверка — это не один документ и не один балл. Сначала подтвердите объект, затем сопоставьте ЕГРН, карту и фактическое состояние, а спорные места передайте кадастровому инженеру, юристу или техническому специалисту.

Частые вопросы

Читать далее

• Что проверить во вторичке до задатка
• Что не показывает выписка ЕГРН
• Как проверить участок на охранные зоны