Проверка земельного участка перед покупкой

Введите кадастровый номер или кликните участок на карте — НедвижСкан найдёт контур в реестре НСПД, покажет площадь, категорию земель, вид разрешённого использования (ВРИ) и кадастровую стоимость, а затем проверит все зоны с ограничениями.

Участок в водоохранной зоне, охранной зоне ЛЭП, зоне затопления или сельхозземлях может оказаться непригодным для строительства дома — покупатели теряют на таких ошибках от 1 до 4 млн рублей. Проверка занимает от 30 секунд и стоит от 250 ₽.

Опубликовано: 2026-08-18 · Обновлено: 2026-08-31

Проверить объект за 30 секунд от 250 ₽ · PDF-отчёт сразу после проверки

Что входит в проверку

Контур, площадь, категория земель, ВРИ и кадастровая стоимость.
Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (ст. 65 ВК РФ).
Охранные зоны ЛЭП по ПП РФ № 160.
Зоны затопления и подтопления, в том числе в слое «Иные ЗОУИТ».
СЗЗ, ООПТ, лесной фонд, терзона ПЗЗ.
Уклон рельефа, подтопляемость, экология и шум трасс.

Зоны с особыми условиями (ЗОУИТ)

Виды зон перечислены в ст. 105 Земельного кодекса РФ. На практике на одном участке встречаются водоохранка, ЛЭП и затопление одновременно. НСПД показывает их в разных слоях: «чистая» базовая карта не означает, что ограничений нет.

Водоохранные зоны и прибрежные полосы — ст. 65 Водного кодекса РФ.
Охранные зоны ЛЭП — постановление Правительства РФ № 160.
Зоны затопления и подтопления — в том числе после закона № 301-ФЗ (запрет капитальной стройки с 2026 года).
СЗЗ предприятий, ООПТ, лесной фонд, объекты культурного наследия.

ВРИ и запрет строительства

Категория земель, вид разрешённого использования и территориальная зона ПЗЗ решают, можно ли строить жилой дом, получать разрешение на ИЖС и прописываться. Сельхозземли и зелёные зоны — частая причина отказа, даже если продавец показывает «вид на лес».

Рельеф, затопление и инженерные риски

Уклон и перепад высот по цифровой модели рельефа, оценка подтопляемости, роза ветров и качество воздуха, расстояние до магистралей и железных дорог. Эти факторы определяют стоимость фундамента и комфорт жизни. Зону затопления нельзя путать с водоохранной: разные режимы и разные запреты.

Как проверить за 30 секунд

Укажите кадастровый номер или кликните контур на карте НедвижСкан. Сервис опросит слои НСПД пересечением с контуром участка, а не «на глаз» по спутнику, и соберёт PDF с расстояниями до границ зон. Самостоятельный разбор слоёв на nspd.gov.ru описан в блоге.

Пример отчёта

НЕДВИЖСКАН — ОТЧЁТ О ПРОВЕРКЕ

Проверка земельного участка

Кадастровый номер: 50:03:0020136:54
Площадь: 806 кв. м
Дата проверки: образец

8/10

Оценка риска

Чем выше балл — тем больше ограничений

Высокий риск — серьёзные ограничения для строительства. Основание для торга или отказа.

Стр. 1: Титул и вердикт

Карта участка с зонами

Водоохранная зона ЛЭП

Контур участка и зоны ограничений на реальной спутниковой подложке.

До реки — 38 м (норма 50 м)

До ЛЭП 110 кВ — 15 м (норма 20 м)

Стр. 2: Карта и ЗОУИТ

Подробный разбор рисков

Водоохранная зона — критический риск

Прибрежная полоса реки: 38 м при норме 50 м.

(ст. 65 ВК РФ)

Охранная зона ЛЭП 110 кВ — высокий риск

15 м при нормативе 20 м. Ограничения на строительство.

(ПП РФ № 160)

Водоохранная зона95%

Охранная зона ЛЭП75%

Стр. 3: Разбор рисков

Справка и протокол источников

Протокол опроса реестров с честным статусом по каждому источнику.

01. Кадастр НСПД

02. ЗОУИТ

03. Охранные зоны ЛЭП

04. Водоохранные зоны

05. Экология и воздух

06. Терзоны ПЗЗ

Сервис:НедвижСкан

Кадастр:50:03:0020136:54

Оценка риска:8 / 10 (Высокий риск)

Стр. 4: Справка для банка

Скачать образец PDF · Тарифы

Частые вопросы

Как проверить земельный участок по кадастровому номеру? +

Вставьте кадастровый номер в поиск НедвижСкан. Сервис найдёт контур в НСПД, покажет площадь, ВРИ и кадастровую стоимость, затем проверит ЗОУИТ, водоохранку, ЛЭП, затопление и рельеф.

Попадает ли участок в водоохранную зону или зону ЛЭП? +

Это разные ЗОУИТ. Водоохранка считается по ст. 65 ВК РФ, ЛЭП — по ПП РФ № 160. НедвижСкан опрашивает оба слоя и показывает пересечение с контуром, а не только «далеко от реки на снимке».

Можно ли строить в зоне затопления в 2026 году? +

Закон № 301-ФЗ ввёл прямой запрет капитального строительства в зонах затопления и подтопления, кроме сооружений инженерной защиты. Сначала проверьте, есть ли зона на участке — в профильном слое НСПД и в «Иных ЗОУИТ».

Заменяет ли карта НСПД выписку ЕГРН? +

Нет. Публичная карта — ориентир. Юридически значимы границы и ограничения в ЕГРН. Отчёт НедвижСкан показывает, что видно в открытых слоях, и напоминает заказать выписку.

Смотрите также

Проверка квартиры Проверка земельного участка Проверка дома и дачи Методика оценки риска Блог Охранные зоны участка Запрет стройки 2026 ЗОУИТ на НСПД