Методика оценки риска: как мы оцениваем риски
Оценка риска — балл объекта недвижимости по шкале от 1 до 10. Чем выше балл, тем больше ограничений и аргументов для торга. Балл рассчитывается только по фактам, реально полученным из официальных реестров — без домыслов и подмен.
Каждый фактор в отчёте сопровождается источником и нормой права: вы видите не просто цифру, а из чего она сложилась.
Опубликовано: 2026-08-18 · Обновлено: 2026-08-31
Что входит в проверку
- Официальные ЗОУИТ имеют наибольший вес: водоохранка, ЛЭП, СЗЗ, ООПТ, затопление.
- ВРИ и терзона ПЗЗ влияют на возможность стройки и прописки.
- Уклон, радон, воздух и шум добавляют баллы, но не подменяют зоны реестра.
- Источник без ответа не считается «чистым» — статус unavailable честно пишется в протокол.
Что входит в оценку
Официальные зоны с ограничениями (водоохранные зоны, охранные зоны ЛЭП, СЗЗ, ООПТ, зоны затопления) — наибольший вес; вид разрешённого использования и терзона ПЗЗ; уклон и рельеф; экология: воздух, роза ветров, радоноопасность; транспорт и шум; для квартир — характеристики дома.
Принцип честных статусов
Каждый источник получает честный статус: «получено», «объектов нет», «недоступен» или «нужна проверка по документам». Источник без фактического успешного запроса никогда не объявляется проверенным, а оценка по карте не выдаётся за официальные границы зон.
Как читать балл
1–3 — существенных ограничений по опрошенным реестрам не найдено; 4–6 — есть факторы, требующие внимания и торга; 7–10 — серьёзные ограничения: основание для пересмотра цены или отказа от сделки. Балл — аналитический ориентир, финальное решение всегда за покупателем.
Чего балл не означает
Это не вердикт банка, не страховка сделки и не заключение кадастрового инженера. Если слой НСПД недоступен, балл не «рисует» отсутствие зоны. Смотрите протокол источников в том же PDF.
Пример отчёта
Проверка земельного участка
Кадастровый номер: 50:03:0020136:54
Площадь: 806 кв. м
Дата проверки: образец
Карта участка с зонами
Контур участка и зоны ограничений на реальной спутниковой подложке.
Подробный разбор рисков
Прибрежная полоса реки: 38 м при норме 50 м.
15 м при нормативе 20 м. Ограничения на строительство.
Справка и протокол источников
Протокол опроса реестров с честным статусом по каждому источнику.
Частые вопросы #
Что такое оценка риска недвижимости? +
Это балл от 1 до 10 по фактам из официальных реестров: ЗОУИТ, ВРИ, рельеф, экология, транспорт. Чем выше балл, тем больше ограничений и поводов для торга.
Почему балл может быть низким, а строить всё равно нельзя? +
Если ключевой слой (например, затопление) не ответил, статус будет unavailable, а не «зоны нет». Всегда читайте протокол источников, а не одну цифру.
Совпадает ли балл с решением банка по ипотеке? +
Нет. Банк смотрит свою залоговую политику и выписку ЕГРН. Отчёт НедвижСкан — аргумент для вас: торг, задаток, отказ от объекта.