Методика оценки риска: как мы оцениваем риски

Оценка риска — балл объекта недвижимости по шкале от 1 до 10. Чем выше балл, тем больше ограничений и аргументов для торга. Балл рассчитывается только по фактам, реально полученным из официальных реестров — без домыслов и подмен.

Каждый фактор в отчёте сопровождается источником и нормой права: вы видите не просто цифру, а из чего она сложилась.

Опубликовано: 2026-08-18 · Обновлено: 2026-08-31

Проверить объект за 30 секунд от 250 ₽ · PDF-отчёт сразу после проверки

Что входит в проверку

Официальные ЗОУИТ имеют наибольший вес: водоохранка, ЛЭП, СЗЗ, ООПТ, затопление.
ВРИ и терзона ПЗЗ влияют на возможность стройки и прописки.
Уклон, радон, воздух и шум добавляют баллы, но не подменяют зоны реестра.
Источник без ответа не считается «чистым» — статус unavailable честно пишется в протокол.

Что входит в оценку

Официальные зоны с ограничениями (водоохранные зоны, охранные зоны ЛЭП, СЗЗ, ООПТ, зоны затопления) — наибольший вес; вид разрешённого использования и терзона ПЗЗ; уклон и рельеф; экология: воздух, роза ветров, радоноопасность; транспорт и шум; для квартир — характеристики дома.

Принцип честных статусов

Каждый источник получает честный статус: «получено», «объектов нет», «недоступен» или «нужна проверка по документам». Источник без фактического успешного запроса никогда не объявляется проверенным, а оценка по карте не выдаётся за официальные границы зон.

Как читать балл

1–3 — существенных ограничений по опрошенным реестрам не найдено; 4–6 — есть факторы, требующие внимания и торга; 7–10 — серьёзные ограничения: основание для пересмотра цены или отказа от сделки. Балл — аналитический ориентир, финальное решение всегда за покупателем.

Чего балл не означает

Это не вердикт банка, не страховка сделки и не заключение кадастрового инженера. Если слой НСПД недоступен, балл не «рисует» отсутствие зоны. Смотрите протокол источников в том же PDF.

Пример отчёта

НЕДВИЖСКАН — ОТЧЁТ О ПРОВЕРКЕ

Проверка земельного участка

Кадастровый номер: 50:03:0020136:54
Площадь: 806 кв. м
Дата проверки: образец

8/10

Оценка риска

Чем выше балл — тем больше ограничений

Высокий риск — серьёзные ограничения для строительства. Основание для торга или отказа.

Стр. 1: Титул и вердикт

Карта участка с зонами

Водоохранная зона ЛЭП

Контур участка и зоны ограничений на реальной спутниковой подложке.

До реки — 38 м (норма 50 м)

До ЛЭП 110 кВ — 15 м (норма 20 м)

Стр. 2: Карта и ЗОУИТ

Подробный разбор рисков

Водоохранная зона — критический риск

Прибрежная полоса реки: 38 м при норме 50 м.

(ст. 65 ВК РФ)

Охранная зона ЛЭП 110 кВ — высокий риск

15 м при нормативе 20 м. Ограничения на строительство.

(ПП РФ № 160)

Водоохранная зона95%

Охранная зона ЛЭП75%

Стр. 3: Разбор рисков

Справка и протокол источников

Протокол опроса реестров с честным статусом по каждому источнику.

01. Кадастр НСПД

02. ЗОУИТ

03. Охранные зоны ЛЭП

04. Водоохранные зоны

05. Экология и воздух

06. Терзоны ПЗЗ

Сервис:НедвижСкан

Кадастр:50:03:0020136:54

Оценка риска:8 / 10 (Высокий риск)

Стр. 4: Справка для банка

Скачать образец PDF · Тарифы

Частые вопросы

Что такое оценка риска недвижимости? +

Это балл от 1 до 10 по фактам из официальных реестров: ЗОУИТ, ВРИ, рельеф, экология, транспорт. Чем выше балл, тем больше ограничений и поводов для торга.

Почему балл может быть низким, а строить всё равно нельзя? +

Если ключевой слой (например, затопление) не ответил, статус будет unavailable, а не «зоны нет». Всегда читайте протокол источников, а не одну цифру.

Совпадает ли балл с решением банка по ипотеке? +

Нет. Банк смотрит свою залоговую политику и выписку ЕГРН. Отчёт НедвижСкан — аргумент для вас: торг, задаток, отказ от объекта.

Смотрите также

Проверка квартиры Проверка земельного участка Проверка дома и дачи Методика оценки риска Блог Слепые зоны ЕГРН