Справочник покупателя

Юридические и технические риски недвижимости

Разбор законов РФ, судебной практики и неочевидных ловушек при покупке жилья. Обновлено: август 2026.

1. Статья 61.2 127-ФЗ «О банкротстве»: Почему забирают квартиры у добросовестных покупателей?

Если продавец квартиры в течение 3 лет после сделки объявляет личное банкротство, финансовый управляющий обязан проверить все совершенные сделки. Если цена в договоре была ниже рыночной хотя бы на 20%, либо у продавца уже были долги перед банками или ФССП на момент продажи, сделка признается подозрительной и аннулируется судом.

Как защититься: Всегда проверять продавца по ЕФРСБ и ФССП, указывать полную реальную стоимость в ДКП и производить расчеты через безотзывный аккредитив или эскроу. Подробнее в статье что не показывает выписка ЕГРН и на странице проверки квартиры.

2. Материнский капитал: Ловушка невыделенных долей детям

Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ (ч. 4 ст. 10), при использовании средств маткапитала родители дают нотариальное обязательство выделить доли всем детям. Если квартира продается без выделения детских долей, сделка является оспоримой. По иску органов опеки или прокуратуры дети наделяются долями в уже проданной вам квартире.

Как защититься: Требовать у продавца официальную справку из Социального фонда России (СФР) об остатке маткапитала. Если остаток нулевой — выяснить, куда были направлены средства. Разбор: маткапитал без выделения долей.

3. Частные котельные: Почему счета за тепло в 2 раза выше?

В ряде новых ЖК застройщики не передают крышную или пристроенную котельную в общедолевую собственность жильцов, а оформляют её на собственное ООО. В результате тариф на отопление не регулируется государственным стандартом, а включает прибыль частного владельца.

Как защититься: Проверить выписку ЕГРН на здание котельной и запросить платежки за январь-февраль у действующих жильцов.

4. Переходящие долги по ст. 158 ЖК РФ

Долги за воду, водоотведение и электричество «привязаны» к человеку, а не к помещению. Но взносы на капитальный ремонт МКД (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) законно закреплены за квартирой и переходят на нового собственника в полном объеме.

Как защититься: Запросить справку об отсутствии долгов из регионального Фонда капитального ремонта (ФКР).

Перейти к проверке объекта